Onroerende goederen die via een veiling worden verkocht, trekken kopers aan die op zoek zijn naar prijzen die lager zijn dan de klassieke markt. Het goed gaat naar de hoogste bieder, maar het juridische kader stelt beperkingen die de prijs alleen niet samenvatten. Tussen de huurovereenkomsten die tegen de koper kunnen worden ingeroepen, de procedurele fouten die een toewijzing kunnen annuleren, en de bewoners die niet van de ene op de andere dag kunnen worden uitgezet, vereist elke stap een zorgvuldige voorbereiding.
Procedurele risico’s vóór de toewijzing: wat het bestek niet altijd zegt
Het lezen van het bestek is een vereiste. Het biedt geen bescherming tegen de onregelmatigheden van de beslagprocedure zelf, die zich vóór het document bevinden.
De Hoge Raad heeft in een arrest van 6 maart 2025 (nr. 22-12.742) geoordeeld dat een onregelmatigheid in het bevel tot betaling de hele procedurele keten kan besmetten, inclusief de oriëntatie-uitspraak en de toewijzing. Met andere woorden, een koper kan eigenaar worden van een goed waarvan de verkoop vervolgens wordt geannuleerd, zonder eenvoudige mogelijkheid om de geïnvesteerde bedragen terug te vorderen.
De advocaat beperkt zich niet tot het bieden op de dag van de verkoop. Hij moet het volledige dossier dat bij de griffie van de rechtbank is ingediend, onderzoeken, de geldigheid van het bevel controleren, de dagvaarding van de beslagene verifiëren en de publicatie in het vastgoedregister controleren. Elke formele tekortkoming vormt een direct risico voor de toewijzing.
Gespecialiseerde platforms zoals Encherimmo maken het mogelijk om de te koop aangeboden goederen te identificeren, maar de juridische analyse van het dossier blijft een aparte stap, toevertrouwd aan een juridisch professional.
Huurcontract dat na beslaglegging kan worden ingeroepen: een recente valstrik bevestigd door de rechtspraak
Een goed dat op een gerechtelijke veiling wordt verkocht, kan bezet zijn. De bezetting zelf is geen verrassing: het bestek vermeldt doorgaans de staat van bezetting. De valstrik is subtieler.
De Hoge Raad heeft op 16 januari 2025 (nr. 21-17.794 en 21-21.340) verduidelijkt dat een huurcontract dat na de publicatie van het beslagbevel is gesloten, kan blijven ingeroepen tegen de toewijzing als de koper hiervan vóór de verkoop op de hoogte was. Deze beslissing verandert de situatie voor kopers die dachten dat elk huurcontract dat na het bevel werd gesloten, automatisch niet-inroepbaar zou zijn.
Concreet is het niet voldoende om het bestek te lezen om de huursituatie te beoordelen. Het is nodig om de datum van het sluiten van het huurcontract, de eventuele publicatie ervan te controleren en te bepalen of de informatie vóór de zitting toegankelijk was. Een koper die op de hoogte is van het bestaan van een huurcontract kan zijn onwetendheid niet inroepen om de huurder uit te zetten.
Bezetting en bezoekrecht vóór de veilingen
Een andere praktische moeilijkheid: het is niet altijd mogelijk om het goed te bezoeken wanneer de woning bezet is. Wanneer de bewoner een inroepbaar recht heeft en de toegang weigert, kan toestemming van de uitvoerende rechter nodig zijn. Deze toestemming voor een bezoek geldt niet als toestemming voor uitzetting.
De bieder bevindt zich dus soms in de situatie dat hij biedt op een goed dat hij slechts gedeeltelijk, of zelfs helemaal niet, heeft kunnen inspecteren. Deze factor zou zwaar moeten wegen bij het vaststellen van de maximale prijs die men bereid is te bieden.
Werkelijke kosten van een onroerend goed toewijzing: bovenop de aankoopprijs
De toewijzingsprijs komt nooit overeen met de totale kosten van de operatie. Verschillende posten komen erbij, en hun cumulatie kan een aanzienlijk deel van het budget vertegenwoordigen.
- De honoraria van de advocaat zijn gereguleerd door een tarief dat proportioneel is aan de toewijzingsprijs, waaraan vrije honoraria voor de studie van het dossier en de biedstrategie worden toegevoegd.
- De overdrachtsbelasting (equivalent van de “notariskosten” bij een klassieke verkoop) is van toepassing op de toewijzingsprijs. Het tarief varieert per departement.
- De geheven procedurekosten, vastgesteld door de rechtbank, dekken de formaliteiten die verband houden met de gedwongen verkoop (wettelijke publiciteit, hypotheekstatus, diagnostieken indien aanwezig).
- In geval van overbieding binnen tien dagen na de toewijzing wordt een nieuwe zitting georganiseerd. De oorspronkelijke toewijzing verliest het goed als een derde partij minstens tien procent meer biedt dan de toewijzingsprijs.
Deze kosten vóór de zitting anticiperen is de enige manier om een realistisch biedplafond vast te stellen. Een goed dat voor een schijnbaar aantrekkelijke prijs wordt toegewezen, kan, eenmaal alle kosten inbegrepen, terugkomen op het niveau van de klassieke markt.
Bancaire financiering en onroerend goed veilingen: een gespannen tijdschema
Bij een klassieke verkoop heeft de koper opschortende voorwaarden om zijn lening te verkrijgen. Bij gerechtelijke veilingen moet de toewijzing de prijs binnen twee maanden betalen, zonder opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering. Het goed kan op zijn kosten opnieuw te koop worden aangeboden als hij niet op tijd betaalt.
Deze termijn vereist dat de financiering vooraf wordt voorbereid. Er zijn twee benaderingen: een principeovereenkomst met de bank verkrijgen vóór de zitting, of voldoende eigen middelen hebben om de toewijzingsprijs te dekken. De eerste optie brengt een risico met zich mee, aangezien de bank de uiteindelijke prijs niet van tevoren kent. De tweede beperkt mechanisch het aantal potentiële kopers.
Voorafgaande waarborg en financiële verplichting
Om deel te nemen aan een gerechtelijke verkoop, moet een bankcheque die een fractie van het bedrag van de startprijs vertegenwoordigt, vóór de zitting worden overhandigd. Deze waarborg bevestigt de ernst van de bieder, maar ontslaat niet van de verplichting om het volledige bedrag binnen de gestelde termijn te financieren.
De aankoop van onroerend goed via veilingen blijft een volwaardige acquisitieweg, met reële kansen op bepaalde atypische of ondergewaardeerde goederen. De effectieve korting varieert afhankelijk van het aantal aanwezige bieders en de locatie van het goed. Het voorbereiden van het juridische dossier en de financiering vóór de zitting is de enige variabele die de koper daadwerkelijk beheerst.
