Immobilienauktionen ziehen Käufer an, die nach Preisen suchen, die unter dem klassischen Markt liegen. Die Immobilie geht an den Höchstbietenden, aber der rechtliche Rahmen bringt Einschränkungen mit sich, die der Preis allein nicht zusammenfasst. Zwischen den Mietverträgen, die für den Erwerber weiterhin bindend sind, Verfahrensfehlern, die eine Zuschlagserteilung annullieren können, und den Bewohnern, die nicht von heute auf morgen ausgewiesen werden können, erfordert jeder Schritt eine sorgfältige Vorbereitung.
Prozessrisiken vor der Zuschlagserteilung: Was das Lastenheft nicht immer sagt
Die Durchsicht des Lastenhefts ist eine Voraussetzung. Sie schützt nicht vor Unregelmäßigkeiten im Verfahren der Zwangsvollstreckung selbst, die vor dem Dokument liegen.
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 6. März 2025 (Az. 22-12.742) entschieden, dass eine Unregelmäßigkeit im Zahlungsbefehl die gesamte Verfahrenskette kontaminieren kann, einschließlich des Orientierungsurteils und der Zuschlagserteilung. Mit anderen Worten, ein Erwerber kann im Besitz einer Immobilie sein, deren Verkauf anschließend annulliert wird, ohne einfache Möglichkeiten, die investierten Beträge zurückzuerhalten.
Der Anwalt beschränkt sich nicht darauf, am Tag der Versteigerung Gebote abzugeben. Er muss die vollständige Akte, die beim Gericht hinterlegt ist, prüfen, die Gültigkeit des Zahlungsbefehls, die Zustellung an den Schuldner und die Veröffentlichung im Immobilienregister überprüfen. Jede formale Schwäche stellt ein direktes Risiko für den Zuschlagsempfänger dar.
Spezialisierte Plattformen wie Encherimmo ermöglichen es, die zum Verkauf stehenden Immobilien zu identifizieren, aber die rechtliche Analyse der Akte bleibt ein separater Schritt, der einem Rechtsexperten anvertraut ist.
Nach der Zwangsvollstreckung bindender Mietvertrag: Eine aktuelle Falle, die durch die Rechtsprechung bestätigt wurde
Eine bei einer Zwangsversteigerung verkaufte Immobilie kann bewohnt sein. Die Besetzung selbst ist keine Überraschung: Das Lastenheft erwähnt in der Regel den Zustand der Besetzung. Die Falle ist subtiler.
Der Kassationsgerichtshof hat am 16. Januar 2025 (Az. 21-17.794 und 21-21.340) klargestellt, dass ein nach der Veröffentlichung des Zahlungsbefehls geschlossener Mietvertrag für den Zuschlagsempfänger bindend bleiben kann, wenn dieser vor dem Verkauf davon Kenntnis hatte. Diese Entscheidung verändert die Situation für Erwerber, die dachten, dass jeder nach dem Zahlungsbefehl geschlossene Mietvertrag automatisch nicht bindend wäre.
Konkrett reicht es nicht aus, das Lastenheft zu lesen, um die Mietlage zu bewerten. Es muss das Datum des Abschlusses des Mietvertrags, seine mögliche Veröffentlichung und die Zugänglichkeit der Informationen vor der Anhörung überprüft werden. Ein Erwerber, der über die Existenz eines Mietvertrags informiert ist, kann seine Unkenntnis nicht geltend machen, um die Räumung des Mieters zu beantragen.
Besetzung und Besichtigungsrecht vor der Auktion
Eine weitere praktische Schwierigkeit: Die Besichtigung der Immobilie ist nicht immer möglich, wenn die Wohnung bewohnt ist. Wenn der Bewohner ein bindendes Recht hat und den Zugang verweigert, kann eine Genehmigung des Vollstreckungsrichters erforderlich sein. Diese Besuchsgenehmigung ist jedoch keine Genehmigung zur Räumung.
Der Bieter findet sich daher manchmal in der Situation wieder, auf eine Immobilie zu bieten, die er nur teilweise oder gar nicht inspizieren konnte. Dieser Aspekt sollte erhebliches Gewicht bei der Festlegung des maximalen Preises haben, den man bereit ist zu bieten.
Tatsächliche Kosten einer Immobilienauktion: Über den Kaufpreis hinaus
Der Zuschlagspreis entspricht niemals den Gesamtkosten der Transaktion. Mehrere Posten kommen hinzu, und deren Summe kann einen erheblichen Teil des Budgets ausmachen.
- Die Honorare des Anwalts sind durch eine prozentuale Gebührenordnung zum Zuschlagspreis geregelt, zu denen zusätzliche Honorare für die Aktenprüfung und die Bietstrategie hinzukommen.
- Die Grunderwerbssteuer (entspricht den “Notarkosten” bei einem klassischen Verkauf) wird auf den Zuschlagspreis angewendet. Der Satz variiert je nach Departement.
- Die festgesetzten Verfahrenskosten, die vom Gericht festgelegt werden, decken die mit dem Zwangsverkauf verbundenen Formalitäten ab (gesetzliche Werbung, Hypothekenstatus, Diagnosen, wenn vorhanden).
- Im Falle einer Übergebot innerhalb von zehn Tagen nach der Zuschlagserteilung wird eine neue Anhörung organisiert. Der ursprüngliche Zuschlagsempfänger verliert die Immobilie, wenn ein Dritter mindestens zehn Prozent mehr als den Zuschlagspreis bietet.
Diese Kosten vor der Anhörung zu antizipieren, ist der einzige Weg, um eine realistische Bietobergrenze festzulegen. Eine Immobilie, die zu einem scheinbar attraktiven Preis versteigert wird, kann, sobald alle Kosten berücksichtigt sind, auf das Niveau des klassischen Marktes zurückfallen.
Bankfinanzierung und Immobilienauktionen: Ein angespanntes Zeitfenster
Bei einem klassischen Verkauf hat der Erwerber aufschiebende Bedingungen, um seinen Kredit zu erhalten. Bei Zwangsauktionen muss der Zuschlagsempfänger den Preis innerhalb von zwei Monaten zahlen, ohne aufschiebende Bedingung zur Finanzierung. Die Immobilie kann auf seine Kosten erneut versteigert werden, wenn er nicht rechtzeitig zahlt.
Dieser Zeitraum erfordert eine frühzeitige Vorbereitung der Finanzierung. Es gibt zwei Ansätze: Entweder eine vorläufige Bankzusage vor der Anhörung zu erhalten oder über ausreichendes Eigenkapital zu verfügen, um den Zuschlagspreis zu decken. Die erste Option birgt ein Risiko, da die Bank den endgültigen Preis nicht im Voraus kennt. Die zweite schränkt mechanisch die Anzahl potenzieller Käufer ein.
Vorauszahlung und finanzielle Verpflichtung
Um an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, muss vor der Anhörung ein Bankscheck, der einen Teil des Startpreises darstellt, hinterlegt werden. Diese Sicherheitsleistung bestätigt die Ernsthaftigkeit des Bieters, befreit jedoch nicht von der Verpflichtung, den gesamten Preis innerhalb der vorgegebenen Frist zu finanzieren.
Der Immobilienkauf bei Auktionen bleibt ein eigenständiger Erwerbsweg mit echten Chancen auf bestimmte atypische oder abgewertete Immobilien. Der tatsächliche Abschlag variiert je nach Anzahl der anwesenden Bieter und der Lage der Immobilie. Die Vorbereitung der rechtlichen Akte und der Finanzierung vor der Anhörung ist die einzige Variable, die der Erwerber tatsächlich kontrolliert.
